SPRZEDAJEMY NAJWIĘCEJ NIERUCHOMOŚCI W KARKONOSZACH
INSTYTUT POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Spis artykułów:
- Jak dobrze i bezpiecznie sprzedasz swoją nieruchomość
- Decyzja o kupnie mieszkania i główne założenia - źródło: http://www.kredytmieszkaniowy.org/
- Dlaczego warto sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem mieszkania? - źródło: nieruchomosci-online.pl
Dlaczego warto sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem mieszkania?
Księga wieczysta to najważniejszy dokument związany z nieruchomością. Jest to też dowód potwierdzający prawo własności do domu czy mieszkania. To z niej możemy dowiedzieć się, jaka jest rzeczywista powierzchnia i przeznaczenie zabudowy. Księga dostarcza nam informacji o tym, kto jest aktualnym właścicielem lokalu i czy jest on obciążony na przykład hipoteką.
Co warto wiedzieć o księdze wieczystej?
Każda księga dzieli się na cztery działy, w których znajdziemy bardzo ważne informacje o nieruchomości. Jako przyszły kupiec powinniśmy zapoznać się z nimi jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Szczególnie istotne jest sprawdzenie ewentualnych obciążeń w dziale trzecim oraz informacji o hipotece.
KW, czyli księga wieczysta opisuje stan prawny nieruchomości. Struktura tego dokumentu jest bardzo przejrzysta, w każdej z jej części znajdują się informacje ważne zarówno dla właściciela, jak i osoby, która planuje kupić dane lokum. Tylko po zapoznaniu się z KW możemy mieć pewność, że przyszła transakcja kupna jest dla nas bezpieczna.
Działy księgi wieczystej
Dział pierwszy
W dziale pierwszym znajdziemy podstawowe informacje o nieruchomości. To właśnie tam zapisany jest jej adres, powierzchnia, liczba pokoi czy kondygnacji. Dla przyszłego kupca szczególnie ważne są zapisy dotyczące powierzchni. Dlaczego? Ponieważ zdarza się, że w ofertach sprzedający podają zawyżony metraż. W rzeczywistości zawsze kupujemy to, co jest zapisane w księdze wieczystej, nawet jeśli podana tam powierzchnia różni się nieco od stanu faktycznego.
Dział drugi
W dziale drugim zebrane są informacje dotyczące właścicieli mieszkania lub domu. Dla potencjalnych kupców to szczególnie istotne, gdy jest ich kilku. Zdarza się, że jeden z posiadaczy wystawia na sprzedaż nieruchomość i dyktuje warunki sprzedaży, jeśli jednak nie ustalił tego z pozostałymi właścicielami, transakcja nie może dojść do skutku. Sprzedaż mieszkania lub domu w takiej sytuacji jest możliwa tylko w porozumieniu ze wszystkimi osobami posiadającymi prawa własności do zabudowy.
Warto też zwrócić uwagę na wzmianki o zmianie właściciela czy innych zmianach prawnych, które nie zostały jeszcze zapisane w KW. W dużych miastach jak na przykład Warszawa aktualizacja księgi może potrwać nawet 12 miesięcy. Wzmianka o wniosku w związku z dokonaną czynnością prawną daje nam realny obraz aktualnego stanu notarialnego nieruchomości.
Dział trzeci
Dział trzeci księgi wieczystej dotyczy praw i roszczeń. Jest on bardzo ważny, ponieważ właśnie tu znajdziemy zapisy o dożywotnim użytkowaniu, służebności czy ewentualnych działaniach egzekucyjnych. Służebność gruntowa często dotyczy drogi publicznej, która biegnie przez naszą działkę. Jednak osobista oznacza, że w lokum, które chcemy kupić, ktoś może mieszkać, aż do końca swojego życia. To samo dotyczy dożywocia, które łączy się z prawem do zajmowania nieruchomości. Co ważne, zdarza się też, że nabywając prawo do takiego mieszkania lub domu bierzemy na siebie obowiązek opieki nad lokatorem.
Nieruchomość może być też przedmiotem egzekucji komorniczej i jeśli tak jest, to informacje o tym znajdziemy właśnie w tym dziale KW.
Dział czwarty
Przeglądając księgę wieczystą, nie powinniśmy zapomnieć o dziale czwartym. To właśnie tam znajdziemy wszelkie zapisy o obciążeniu nieruchomości hipoteką. Zakup domu czy mieszkania z kredytem zdarza się często i nie musimy się tego obawiać. W takiej sytuacji kluczowe jest jednak sprawdzenie wysokości obciążenia. Może się bowiem zdarzyć, że przewyższa ono wartość domu lub mieszkania. Sprawdzając tę część KW, pamiętajmy, że zapisy o stanie zadłużenia zapisane w tym ważnym dokumencie nie muszą być aktualne. Aby poznać stan faktyczny, konieczna jest rozmowa ze sprzedającym i zapoznanie się z dokumentami bankowymi.
Gdzie znaleźć księgę wieczystą?
Jeszcze kilka lat temu, aby zapoznać się z wpisami KW trzeba było udać się do miejscowego Sądu Rejonowego. Obecnie istnieje elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych, który jest na bieżąco aktualizowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Spis ten można znaleźć pod adresem przegladarka-ekw.ms.gov.pl.
Aby dotrzeć do informacji o konkretnej nieruchomości, niezbędny jest numer jej KW, który powinien nam udostępnić osoba sprzedająca lokum.
Co ważne w przypadki ksiąg wieczystych stosuje się rękojmie wiary publicznej oraz domniemanie zgodności jej wpisów ze stanem faktycznym. W praktyce oznacza to, że jeśli w dokumencie znajdują się jakieś niezgodności, rozstrzygane są na korzyść osoby, która nabyła prawo do zabudowy lub lokalu mieszkalnego.
Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl.
Jak dobrze i bezpiecznie sprzedasz swoją nieruchomość.
Powodzenie przedsięwzięcia zależy od naszych wspólnych działań - Państwa i współpracującego biura obrotu nieruchomościami.
Dlatego prosimy o wzięcie pod uwagę kilka oczywistych aspektów : - należy przygotować dla biura wszystkie dokumenty związane ze sprzedawaną nieruchomością włącznie z odpisem z księgi wieczystej lub aktem notarialnym nabycia, rzutami pomieszczeń, mapką działki.
Im więcej informacji agencja posiada, tym łatwiej wyeksponować zalety nieruchomości. Trzeba uzgodnić z pośrednikiem sposób prezentacji domu - z kim się kontaktować, godziny prezentacji itp. - Ustalić, jakie elementy wyposażenia i umeblowania wchodzą w cenę nieruchomości.
Powinno to być zapisane przed umową sprzedaży w formie protokołu.
Generalnie jest przyjęte, że wszystkie stałe elementy (zlew, kuchenka, baterie itp.) powinny być wliczone w cenę, resztę należy ustalić. Oczywiście strony mogą umawiać się dowolnie.
Budynek należy przygotować do sprzedaży tak samo jak np. samochód.
Warto zainwestować kilka godzin dla ewentualnej przyszłej korzyści: przed umówioną wizytą kupujących posprzątać i wywietrzyć pomieszczenia, (nie zapominac o piwnicach i garażu), może rozważyć jakieś niewielkie odnowienie, jezeli np. farba na oknach czy drzwiach sie złuszczyła.
Pierwsze wrażenie zawsze jest najważniejsze.Trzeba je maksymalnie wykorzystać!
Przystrzyżony trawnik, przycięte krzewy, zgrabione liście, odśnieżone przejścia - wszystko to ma wplyw na pierwsze wrażenie.
Wyeliminujcie przeszkody utrudniające sprzedaż. Jeżeli drzwi lub drzwi szaf sciennych skrzypią lub zacinają się, nieszczelne krany kapią - naprawcie je wcześniej. Mały wysiłek z Waszej strony może okazać sie łatwym sposobem do sfinalizowania transakcji. - Usuńcie zbędne rzeczy - zróbcie więcej miejsca. Potencjalni kupujący szukają nie tylko komfortowej przestrzeni mieszkalnej, oni szukaja równiez przestrzeni magazynowej. Upewnijcie się, że piwnice, poddasze i garaż są czyste i wolne od niepotrzebnych rzeczy.
Zróbcie lazienkę "na błysk". "łazienki sprzedają domy", tak wiec powinny błyszczeć.
Sprawdzcie krany, skontrolujcie uszkodzenia, nieszczelności i brzydkie zacieki w wannach i prysznicach. Wystawcie na pokaz najlepsze ręczniki i zasłony prysznicowe. Stwórzcie sypialnie marzeń. Uświadomcie poszukującym przytulny komfort Waszych sypialniach. W celu uzyskania wolnej przestrzeni pozbądzcie się nadmiaru przedmiotów.
Barwne kapy i swieże zasłony są niezastąpione. W dzień niech bedzie jak najwiecej słonca w pomieszczeniach. Odsłońcie zasłony - niech kupujący zobaczą, jak jasny i wesoły jest Wasz dom. Wieczorem miły nastrój można stworzyć przez właczenie wszystkich swiateł - wewnątrz i na zewnątrz. Swiatła dodają koloru i ciepła - poszukujący czują się wtedy mile widziani. Usuńcie lub zamknijcie Wasze zwierzęta domowe. Czworonożni domownicy maja talent do plątania się między nogami. Nie każdemu to odpowiada.
Trzymajcie psy i koty na zewnątrz lub usuncie je z drogi.
Nie zmieniajcie Waszego domu w sklad wybrakowanego towaru. Kiedy poszukujący bedą oglądać Waszą nieruchomość, nie odrywajcie ich uwagi propozycją sprzedaży niepotrzebnego juz Wam wyposażenia. - Nikt nie zna Waszego domu lepiej od Was. Ale w sprawie sprzedaży pracownicy biura nieruchomości, którzy znają kupujących - wiedzą, czego oni potrzebują.
Wasz pośrednik bedzie miał łatwiejsze zadanie artykułując zalety Waszego domu, jezeli Wy pozostaniecie w tle. Wytykanie przez kupujących wad lokalu jest w istocie próbą obniżenia ceny (cierpliwość jest bardzo wskazana). Również propozycja ceny dalece odbiegająca od oczekiwań może być próbą podjęcia negocjacji. Oferta jest nieaktualna wtedy, gdy wpłynęły pierwsze pieniądze. Dopóki nie podpiszecie Państwo umowy, pokazujcie nieruchomość, ewentualnie z informacją, że jest już ktoś zdecydowany.
Jezeli padają propozycje cenowe, radzę jak najszybciej zawiadomić pośrednika prowadzącego.
Postawcie na doświadczenie i kompetencje Waszego pośrednika!!!! Kiedy poszukujący będą chcieli omówić cenę, warunki lub inne sprawy związane z zakupem Waszego domu, przekażcie im, że należy je omówić z ekspertem z Waszego biura.
Zbyt wysokie ceny zniechęcają potencjalnych nabywców do oglądania. Lepiej podać niższa cenę i mniej ustapić przy negocjacjach, niż zbyt wysoką do negocjacji.
Brak zainteresowania ze strony kupujących oznacza, że cena jest za wysoka.
Jeżeli w ciągu miesiąca nie było wizyty kupujących, należy rozważyć obniżkę ceny.
W razie jakichkolwiek wątpliwości należy jak najszybciej skontaktować się ze współpracującym z Państwem biurem obrotu nieruchomosciami.
Życzymy owocnych i bezpiecznych transakcji.
Decyzja o kupnie mieszkania i główne założenia
Zanim zaczniesz szukać mieszkania, musisz określić sobie podstawowe założenia. One zdeterminują sposób poszukiwania wymarzonej nieruchomości i pozwolą ograniczyć pole, w którym będziesz się poruszać. Dobrze jest bowiem z góry ustalić, czego tak naprawdę chcemy - unikniemy wtedy "łapania kilku srok za ogon" i straty czasu.
Na początku musisz odpowiedzieć sobie na następujące pytania:
1 Jak szybko potrzebuję kupić mieszkanie?
Jest to sprawa kluczowa. Jeżeli potrzebujesz mieszkania szybko, to rynek pierwotny całkowicie odpada. Obecnie w nowych inwestycjach większość mieszkań sprzedaje się na etapie "dziury w ziemi" i od momentu decyzji o zakupie i wpłaty pierwszej raty do chwili wprowadzenia się mija co najmniej rok, a zwykle około dwa lata. No chyba, że trafisz na jakąś okazję, tzn. ostatnie niesprzedane mieszkanie z inwestycji, która się właśnie kończy, ale to zdarza się bardzo rzadko.
Jeżeli zależy ci na czasie, musisz zdecydować się na rynek wtórny i przygotować się na szybkie decyzje. Taka sytuacja nie sprzyja racjonalnemu wyborowi i uzyskaniu najniższej ceny... Dlatego znacznie lepiej, jeżeli jednak nie musisz się wyprowadzać z obecnego mieszkania już za kilka dni. W następnych punktach będę przyjmować założenie, że szukasz mieszkania na rynku wtórnym, ale masz ok. 3-4 miesiące na przeprowadzenie całej transakcji.
2 Ile pieniędzy mogę wydać?
Określenie kwoty, którą możesz przeznaczyć na zakup mieszkania, musi być dokonane na samym początku. Od tego będzie uzależnione to, czego będziesz szukać. Niestety, twarde prawa rynku nakazują mierzyć zamiary według sił, a nie odwrotnie...
Większość kupujących posiłkuje się kredytem. Jeżeli też jesteś w takiej sytuacji, musisz najpierw określić swoją zdolność kredytową. Tu zakładam, że już to masz za sobą i masz określoną graniczną kwotę, którą możesz wydać.
3 Jakiego mieszkania potrzebuję?
Określenie kwoty, którą możesz przeznaczyć na zakup mieszkania, musi być dokonane na samym początku. Od tego będzie uzależnione to, czego będziesz szukać. Niestety, twarde prawa rynku nakazują mierzyć zamiary według sił, a nie odwrotnie... Większość kupujących posiłkuje się kredytem. Jeżeli też jesteś w takiej sytuacji, musisz najpierw określić swoją zdolność kredytową. Tu zakładam, że już to masz za sobą i masz określoną graniczną kwotę, którą możesz wydać.3
Musisz ustalić, co jest dla ciebie najważniejsze. Główne 2 cechy, które trzeba ze sobą pogodzić, to: wielkość i lokalizacja.
Te cechy trzeba pogodzić, bo jeżeli dysponujesz ograniczonym budżetem, musisz pójść na kompromis. Np. jeżeli możesz wydać maksymalnie 100 tys. zł na mieszkanie w Jeleniej Górze, i chcesz nabyć 2 pokoje z kuchnią, to raczej nie uda ci się kupić takiego mieszkania na Zabobrzu III. W grę wchodzą raczej Zabobrze I, Zabobrze II, Osiedle Dwudziestolecia, Osiedle Orle. Jeżeli koniecznie chcesz mieszkać w Centrum (a więc ważniejsza jest dla Ciebie lokalizacja), musisz pogodzić się z tym, że mieszkania w Centrum to większy metraż, dwa pokoje 60-70 m2, czyli 120 tyś. zł
Znając podstawowe potrzeby i priorytety - czyli ilość pokoi i lokalizację, możesz zacząć się rozglądać za ogłoszeniami lub udać się do profesjonalnego biura nieruchomości, którego doświadczeni pracownicy pomogą ci w podjęciu właściwej decyzji i bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji.
Ponadto jeśli myślisz o kupnie mieszkania to musisz mieć również na uwadze ciągle rosnące ceny.
źródło: http://mieszkania.gpv.pl/ oraz http://www.kredytmieszkaniowy.org/
