Kalkulator kosztów


Wybierz opcję:
%

Kalkulator kredytowy


PLN
PLN
lat
%
PLN


przelicz

Porady biura

SPRZEDAJEMY NAJWIĘCEJ NIERUCHOMOŚCI W KARKONOSZACH

INSTYTUT POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI


  Spis artykułów:


  1. Jak dobrze i bezpiecznie sprzedasz swoją nieruchomość
  2. Być mądrym przed szkodą - wyłączność czy nie? - opracowała: Dorota Banaszak
  3. Depozyt notarialny.
  4. Wiosna-ostatnia szansa na sprzedaż M-2  - opracowała: Dorota Banaszak
  5. Jak przepisać książeczkę mieszkaniową? - opracował: Marek Stępień
  6. Decyzja o kupnie mieszkania i główne założenia - źródło: http://www.kredytmieszkaniowy.org/
  7. Prawo użytkowania wieczystego a prawo własności - opracował: Marek Stępień
  8. Nieruchomości dla cudzoziemców
  9. Jak kupić nieruchomość na rynku wtórnym
  10. Co to jest kredyt hipoteczny - opracowała: Dominika Stępień-Cichońska
  11. Przekształcenie lokatorskiego prawa spółdzielczego we własnościowo spółdzielcze lub drębną własność
  12. Użytkowanie wieczyste prawie jak prawo własności


Jak dobrze i bezpiecznie sprzedasz swoją nieruchomość.

Powodzenie przedsięwzięcia zależy od naszych wspólnych działań - Państwa i współpracującego biura obrotu nieruchomościami.

Dlatego prosimy o wzięcie pod uwagę kilka oczywistych aspektów : - należy przygotować dla biura wszystkie dokumenty związane ze sprzedawaną nieruchomością włącznie z odpisem z księgi wieczystej lub aktem notarialnym nabycia, rzutami pomieszczeń, mapką działki.

Im więcej informacji agencja posiada, tym łatwiej wyeksponować zalety nieruchomości.  Trzeba uzgodnić z pośrednikiem sposób prezentacji domu - z kim się kontaktować, godziny prezentacji itp. - Ustalić, jakie elementy wyposażenia i umeblowania wchodzą w cenę nieruchomości.

Powinno to być zapisane przed umową sprzedaży w formie protokołu.

Generalnie jest przyjęte, że wszystkie stałe elementy (zlew, kuchenka, baterie itp.) powinny być wliczone w cenę, resztę należy ustalić. Oczywiście strony mogą umawiać się dowolnie.

 Budynek należy przygotować do sprzedaży tak samo jak np. samochód.

Warto zainwestować kilka godzin dla ewentualnej przyszłej korzyści: przed umówioną wizytą kupujących posprzątać i wywietrzyć pomieszczenia, (nie zapominac o piwnicach i garażu), może rozważyć jakieś niewielkie odnowienie, jezeli np. farba na oknach czy drzwiach sie złuszczyła.

Pierwsze wrażenie zawsze jest najważniejsze.Trzeba je maksymalnie wykorzystać!

Przystrzyżony trawnik, przycięte krzewy, zgrabione liście, odśnieżone przejścia - wszystko to ma wplyw na pierwsze wrażenie.

Wyeliminujcie przeszkody utrudniające sprzedaż. Jeżeli drzwi lub drzwi szaf sciennych skrzypią lub zacinają się, nieszczelne krany kapią - naprawcie je wcześniej. Mały wysiłek z Waszej strony może okazać sie łatwym sposobem do sfinalizowania transakcji. - Usuńcie zbędne rzeczy - zróbcie więcej miejsca. Potencjalni kupujący szukają nie tylko komfortowej przestrzeni mieszkalnej, oni szukaja równiez przestrzeni magazynowej. Upewnijcie się, że piwnice, poddasze i garaż są czyste i wolne od niepotrzebnych rzeczy.

Zróbcie lazienkę "na błysk". "łazienki sprzedają domy", tak wiec powinny błyszczeć.

Sprawdzcie krany, skontrolujcie uszkodzenia, nieszczelności i brzydkie zacieki w wannach i prysznicach. Wystawcie na pokaz najlepsze ręczniki i zasłony prysznicowe. Stwórzcie sypialnie marzeń. Uświadomcie poszukującym przytulny komfort Waszych sypialniach. W celu uzyskania wolnej przestrzeni pozbądzcie się nadmiaru przedmiotów.

Barwne kapy i swieże zasłony są niezastąpione. W dzień niech bedzie jak najwiecej słonca w pomieszczeniach. Odsłońcie zasłony - niech kupujący zobaczą, jak jasny i wesoły jest Wasz dom. Wieczorem miły nastrój można stworzyć przez właczenie wszystkich swiateł - wewnątrz i na zewnątrz. Swiatła dodają koloru i ciepła - poszukujący czują się wtedy mile widziani. Usuńcie lub zamknijcie Wasze zwierzęta domowe. Czworonożni domownicy maja talent do plątania się między nogami. Nie każdemu to odpowiada.

Trzymajcie psy i koty na zewnątrz lub usuncie je z drogi.

 Nie zmieniajcie Waszego domu w sklad wybrakowanego towaru. Kiedy poszukujący bedą oglądać Waszą nieruchomość, nie odrywajcie ich uwagi propozycją sprzedaży niepotrzebnego juz Wam wyposażenia. - Nikt nie zna Waszego domu lepiej od Was. Ale w sprawie sprzedaży pracownicy biura nieruchomości, którzy znają kupujących - wiedzą, czego oni potrzebują.

Wasz pośrednik bedzie miał łatwiejsze zadanie artykułując zalety Waszego domu, jezeli Wy pozostaniecie w tle. Wytykanie przez kupujących wad lokalu jest w istocie próbą obniżenia ceny (cierpliwość jest bardzo wskazana). Również propozycja ceny dalece odbiegająca od oczekiwań może być próbą podjęcia negocjacji. Oferta jest nieaktualna wtedy, gdy wpłynęły pierwsze pieniądze. Dopóki nie podpiszecie Państwo umowy, pokazujcie nieruchomość, ewentualnie z informacją, że jest już ktoś zdecydowany.

Jezeli padają propozycje cenowe, radzę jak najszybciej zawiadomić pośrednika prowadzącego.

Postawcie na doświadczenie i kompetencje Waszego pośrednika!!!! Kiedy poszukujący będą chcieli omówić cenę, warunki lub inne sprawy związane z zakupem Waszego domu, przekażcie im, że należy je omówić z ekspertem z Waszego biura.

Zbyt wysokie ceny zniechęcają potencjalnych nabywców do oglądania. Lepiej podać niższa cenę i mniej ustapić przy negocjacjach, niż zbyt wysoką do negocjacji.

Brak zainteresowania ze strony kupujących oznacza, że cena jest za wysoka.

Jeżeli w ciągu miesiąca nie było wizyty kupujących, należy rozważyć obniżkę ceny.

W razie jakichkolwiek wątpliwości należy jak najszybciej skontaktować się ze współpracującym z Państwem biurem obrotu nieruchomosciami.

 

Życzymy owocnych i bezpiecznych transakcji.

Z poważaniem,

Michał Stępień

Właściciel Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 12484

tel. +4875 64 94 684

tel. kom. +48 508  240 820

  

 

 
 

 

 

 

 

 

58-506 Jelenia Góra ul. Ogińskiego 4

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl

 



Być mądrym przed szkodą - wyłączność czy nie?

Obserwujemy symptomy ożywienia jeleniogórskiego rynku nieruchomości. Zwiększenie popytu na mieszkania, domy oraz tereny w Karkonoszach spowodowało podwyższenie cen nieruchomości.

Wróciła sytuacja sprzed kilku lat, kiedy to liczba klientów zainteresowanych kupnem przewyższyła podaż. Jest to dobry moment dla klientów chcących sprzedać swoje nieruchomości.

Aby się do tego dobrze przygotować należy uwzględnić kilka aspektów, które w znaczący sposób mogą wpłynąć na prawidłowość przebiegu transakcji.

Sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, bez udziału biura nieruchomości przy obecnej plontaninie ustaw, uchwał i zawaluowanych przepisów była by wręcz aktem desperacji klienta sprzedającego. Coraz rzadziej spotykane jest nabywanie nieruchomości bez udziału biura pośrednictwa.

Nabywca, chce mieć pewność, że jego pieniądze zostaną dobrze ulokowane a nieruchomość przez niego nabyta będzie wolna od wszelkich długów i obciążeń.

“Zadaniem pośredników w obrocie nieruchomościami jest dostarczenie informacji niezbędnych i wspomagających podjęcie optymalnych decyzji przez osoby reprezentujące podaż i popyt na rynku nieruchomości.”

Macie Państwo dwie możliwości:

Podpisać umowę otwartą: z kilkoma biurami - tu pewne jest, że wszystkie biura nieruchomości ograniczą się do anonsu prasowego (np. w lokalnej gazecie) w ogłoszeniach drobnych, który relatywnie jest najtańszy.

Efekt!: – klient kupujący czytając kilka razy ogłoszenie dotyczące tej samej nieruchomości doszukiwać się będzie wad.

Taka oferta budzi podejrzenie i przestaje być atrakcyjna dla potencjalnego nabywcy a po dwóch tygodniach trafia w ad akta większości biur.

Klient winien mieć świadomość, że biuro nie zainwestuje własnych środków poza zwykłe minimum, nie zaangażuje wszystkich narzędzi i metod sprzedaży a przede wszystkim nie zagwarantuje klientowi odpowiedniej ceny.

Tak samo jak w życiu: ZNACIE PAŃSTWO SFORMUOWANIE “ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZBIOROWA ???”

Zupełnym przeciwieństwem oferty otwartej jest oferta na wyłączność.

Klient u nas z pewnością może liczyć na uzyskanie właściwej ceny a świadomość, że wybrane biuro zrobi wszystko , aby doprowadzić do korzystnej i szybkiej sprzedaży pozwoli spokojnie oczekiwać na zakończenie transakcji. Nie ma mowy tutaj o cudach, na to składać się będzie ciężka i wytężona praca wszystkich pracowników naszego biura.

Korzyści płynące z umowy na wyłączność !

- to biuro ponosi ryzyko związane z kosztami reklamy nieruchomości we wszystkich mediach dostępnych na rynku,

- to biuro zobowiązuje się zadbać i zgromadzić wszystkie dostępne informacje i dokumenty,

- to pośrednik ma wytężać swój umysł przez 24 godziny na dobę, aby znaleźć odpowiedniego nabywcę i uzyskać właściwą cenę!

I najważniejsze!!!

To klient powinien spędzać swój wolny czas w przyjemny dla siebie sposób, poświęcając go rodzinie i dzieciom oddając swoje sprawy w ręce fachowców!!!.

Za to wszystko przecież pośrednik otrzymuje swoją zapłatę.

Z poważaniem,

Dorota Banaszak

Dyrektor Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 10171

tel.+4875 64 94 684

tel. kom. +48 508 240 826

 

 

 

 

 

 

Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl 

 


Depozyt notarialny.

Depozyt notarialny reguluje art. 108 ustawy o notariacie:

Art. 108. § 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt.

Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Podstawę prawną stanowi  art. 835 i następne kc - stosuje się tu bowiem przepisy o przechowaniu.

Źródło:

 

 

 

 

 

 

 

Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl  

 


Wiosna-ostatnia szansa na sprzedaż M-2

Od kilku miesięcy chętnych do nabycia nieruchomości jest tak dużo, że na rynku zaczyna brakować nieruchomości na sprzedaż.

Czy jest to wielki boom, czy tylko chwilowe zamieszanie ?

Odpowiedź na to pytanie jest złożona. Na rynku jeleniogórskim wiąże się to z kilkoma uwarunkowaniami.

Jedna główna przyczyna to to, że poza mieszkaniami z tak zwanego “odzysku” nic nowego w większym zakresie nie budują jeleniogórscy deweloperzy - brak odpowiednich działek dla budownictwa wielorodzinnego.

Druga przyczyna moim zdaniem, to nadzieja potencjalnych sprzedających, że ceny nieruchomości w sezonie wiosennym i letnim wzrosną.

Sztuczne blokowanie ofert przez zbywców może przynieść więcej złego niż dobrego dla takiego klienta. Trudno tu mówić o racjonalnym wytłumaczeniu tej przyczyny.

Według informacji zdobytych przez pośredników rozpocznie się na naszym rynku budowa 150 nowych mieszkań – właśnie tych małych.

To spowoduje spadek cen i wolniejszy zbyt małych lokali na rynku wtórnym. Każdy, kto nosi się z myślą sprzedaży swojego mieszkania powinien podjąć decyzję i zrobić to jak najszybciej, w przeciwnym razie, gdy na rynku pojawią się nowe mieszkania z rynku pierwotnego, to na Zabobrzu I i II trudno będzie uzyskać dobrą cenę za m.kw. Dobra oferta banków umożliwia młodym ludziom uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup, a w głównej mierze to oni są zainteresowani małymi mieszkaniami.

Czyli reasumując, zarówno dla potencjalnych zbywców jak i nabywców przyszedł doskonały okres na podjęcie decyzji o sprzedaży bądź zakupie mieszkania. Analizując również uwarunkowania społeczne naszych mieszkańców WIOSNA jest porą roku, która budzi nadzieje, rozwiewa wszelkie wątpliwości i nadaje życiu nowy sens.

Każdy z nas, na kogo spadnie wiosenny promień słońca zakłada, że wszystko w jego życiu zależy od niego.

Ten czas powoduje burzliwe zmiany naszego standardu życia i jest najlepszą porą do zakupu mieszkania i znalezienia swojego miejsca na ziemi. Każdy, kto ma regularne dochody i “zero” własnych środków nie musi już tylko marzyć o własnym mieszkaniu, ale może go również nabyć.

Profesjonalnie działające Biuro Nieruchomości doradzi klientowi, pomoże wybrać mieszkanie jak również dostosować odpowiedni kredyt do jego możliwości finansowych.

 

Z poważaniem,

Dorota Banaszak

Dyrektor Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 10171

tel.+4875 64 94 684

tel. kom. +48 508 240 826

 

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl

 


Jak przepisać książeczkę mieszkaniową?

 


Wielu posiadaczy książeczek mieszkaniowych zastanawia się, co z nią zrobić.

Jeżeli nie planujemy budowy domu lub kupna mieszkania, możemy przepisać ją na członka rodziny. Scedować książeczkę możemy na krewnych w linii prostej, czyli rodziców, dzieci, wnuki i rodzeństwo.

Cesji możemy dokonywać wielokrotnie. Istnieje zatem możliwość scedowania jej na dalszych krewnych, np.dzieci rodzeństwa. W takim wypadku książeczkę należy najpierw przenieść na jedno z rodzeństwa, które następnie dokonuje drugiej cesji na rzecz swoich dzieci.

Niekoniecznie u notariusza.
Cesja książeczki jest darowizną zgromadzonych na niej oszczędności oraz prawa do odsetek i premii gwarancyjnej, jeżeli właściciel za jej przekazanie nie pobiera opłaty.Do dokonania przeniesienia nie jest konieczne sporządzenie aktu notarialnego.

Umowa ważna jest także w innej formie.Potrzebne jest tylko potwierdzenie przelewu i poświadczenie na piśmie o przekazaniu pieniędzy.W takim przypadku unikamy dodatkowych kosztów wynikających z konieczności opłacenia taksy notarialnej uzależnionej od wkładu zgromadzonego na książeczce.

Kiedy podatek?
Cesja książeczki mieszkaniowej jest darowizną zgromadzonego na niej wkładu, w związku z tym podlega opodatkowaniu.Zgodnie z ustawą o podatku od darowizn i spadków przy cesji książeczki obowiązuje kwota wolna od podatku.Jeżeli kwota wkładu zgromadzonego na książeczce przekracza kwotę wolną od podatku to zapłacimy 3% podatek od wartości wkładu ( od kwoty ponad kwotę zwolnioną).

Pamiętać należy jednak, że kwota wolna od podatku obowiązuje tylko w przypadku pierwszej darowizny od tej samej osoby, bądź jeśli od poprzedniej upłynęło pięć lat.Jeżeli okres ten był krótszy, od darowanego wkładu musimy doliczyć poprzednie darowizny otrzymane od tego samego darczyńcy w ciągu 5 lat. Sporządzenie umowy u notariusza zwolni nas od obowiązku zarejestrowania jej w urzędzie skarbowym.

Wszystkie formalności i dokumenty wypełnia notariusz. On także pobiera należny podatek, jeżeli takowy jest naliczony. Zawarcie umowy bez pośrednictwa notariusza nakłada na strony obowiązek samodzielnego zarejestrowania jej w urzędzie skarbowym. Najprościej formalności załatwia się w oddziale banku obsługującym naszą książeczkę mieszkaniową.

Cesji można dokonać także w innym oddziale, jednak wymaga to zgody właściwego oddziału. Z jej otrzymaniem nie ma problemów, ale wymaga to trochę czasu.

Właściciel książeczki oraz osoba, na którą będzie dokonana cesja muszą zgłosić się z książeczką i dowodami tożsamości potwierdzającymi pokrewieństwo. Następnie podpisują oświadczenie o przelewie wkładu na cesjonariusza oraz dokonują potwierdzonego pisemnie przelewu.Opłata za cesję jest stała

Prawo do premii gwarancyjnej daje:

  • Kupno lub zamiana własnościowego prawa do mieszkania lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

  • Kupno lub zamiana własności mieszkania bądź domu jednorodzinnego będącego odrębną własnością

  • Wybudowanie własnego domu jednorodzinnego

  • Uzyskanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania przez wniesienie wkładu mieszkaniowego

  • Nabycie własności domu jednorodzinnego lub mieszkania budowanego przez dewelopera

  • Nabycie własności mieszkania w budynku wielorodzinnym wybudowanym na gruncie właściciela książeczki mieszkaniowej

  • Uzyskanie własności mieszkania powstałego w skutek przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego

  • Uzyskanie własności domu jednorodzinnego lub mieszkania, wybudowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia własności na członków

  • Zawarcie umowy najmu mieszkania w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Właściciel książeczki otrzyma premię gwarancyjną , jeżeli złoży wniosek w ciągu 90 dni od podpisania aktu notarialnego, zgłoszenia domu do użytkowania lub otrzymaniu przydziału w spółdzielni. Chociaż premia należy się po zakończeniu inwestycji, w niektórych sytuacjach można się ubiegać o jej przyznanie w trakcie trwania inwestycji.

W tym przypadku przekazanie wkładu odbywa się na wniosek właściciela książeczki. Konieczne jest do tego wniesienie co najmniej 60% wymaganego przez spółdzielnie wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, wpłacenie co najmniej 60% wartości kosztorysowej domu lub mieszkania budowanego przez dewelopera, zaawansowanie budowy własnego domu jednorodzinnego lub lokalu w domu jednorodzinnym w wysokości co najmniej 20% jego wartości kosztorysowej, zaawansowanie przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy w wysokości co najmniej 60% jej wartości kosztorysowej.

Zrezygnowanie z budowy lub zakupu mieszkanie przez właściciela bądź wycofanie wkładu czy sprzedaż budowanego domu oznacza dla niego obowiązek zwrotu otrzymanej premii w ciągu 30 dni. Przekroczenie tego terminu spowoduje naliczenie odsetek za zwłokę.O ponowne przyznanie premii nie będzie się mógł już ubiegać.

Z poważaniem,

Marek Stępień

Kierownik Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 12181

 Tel. +48 75 64 94 684

Tel. kom.+48 508 240 821

 

 

 

 

 

 

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6

 

 

www.stepien.org.pl

 


Decyzja o kupnie mieszkania i główne założenia

 

Zanim zaczniesz szukać mieszkania, musisz określić sobie podstawowe założenia. One zdeterminują sposób poszukiwania wymarzonej nieruchomości i pozwolą ograniczyć pole, w którym będziesz się poruszać. Dobrze jest bowiem z góry ustalić, czego tak naprawdę chcemy - unikniemy wtedy "łapania kilku srok za ogon" i straty czasu.

Na początku musisz odpowiedzieć sobie na następujące pytania:


1 Jak szybko potrzebuję kupić mieszkanie?


Jest to sprawa kluczowa. Jeżeli potrzebujesz mieszkania szybko, to rynek pierwotny całkowicie odpada. Obecnie w nowych inwestycjach większość mieszkań sprzedaje się na etapie "dziury w ziemi" i od momentu decyzji o zakupie i wpłaty pierwszej raty do chwili wprowadzenia się mija co najmniej rok, a zwykle około dwa lata. No chyba, że trafisz na jakąś okazję, tzn. ostatnie niesprzedane mieszkanie z inwestycji, która się właśnie kończy, ale to zdarza się bardzo rzadko.
Jeżeli zależy ci na czasie, musisz zdecydować się na rynek wtórny i przygotować się na szybkie decyzje. Taka sytuacja nie sprzyja racjonalnemu wyborowi i uzyskaniu najniższej ceny... Dlatego znacznie lepiej, jeżeli jednak nie musisz się wyprowadzać z obecnego mieszkania już za kilka dni. W następnych punktach będę przyjmować założenie, że szukasz mieszkania na rynku wtórnym, ale masz ok. 3-4 miesiące na przeprowadzenie całej transakcji.

2 Ile pieniędzy mogę wydać?


Określenie kwoty, którą możesz przeznaczyć na zakup mieszkania, musi być dokonane na samym początku. Od tego będzie uzależnione to, czego będziesz szukać. Niestety, twarde prawa rynku nakazują mierzyć zamiary według sił, a nie odwrotnie...
Większość kupujących posiłkuje się kredytem. Jeżeli też jesteś w takiej sytuacji, musisz najpierw określić swoją zdolność kredytową. Tu zakładam, że już to masz za sobą i masz określoną graniczną kwotę, którą możesz wydać.

3 Jakiego mieszkania potrzebuję?

Określenie kwoty, którą możesz przeznaczyć na zakup mieszkania, musi być dokonane na samym początku. Od tego będzie uzależnione to, czego będziesz szukać. Niestety, twarde prawa rynku nakazują mierzyć zamiary według sił, a nie odwrotnie... Większość kupujących posiłkuje się kredytem. Jeżeli też jesteś w takiej sytuacji, musisz najpierw określić swoją zdolność kredytową. Tu zakładam, że już to masz za sobą i masz określoną graniczną kwotę, którą możesz wydać.3


Musisz ustalić, co jest dla ciebie najważniejsze. Główne 2 cechy, które trzeba ze sobą pogodzić, to: wielkość i lokalizacja.
Te cechy trzeba pogodzić, bo jeżeli dysponujesz ograniczonym budżetem, musisz pójść na kompromis. Np. jeżeli możesz wydać maksymalnie 100 tys. zł na mieszkanie w Jeleniej Górze, i chcesz nabyć 2 pokoje z kuchnią, to raczej nie uda ci się kupić takiego mieszkania na Zabobrzu III. W grę wchodzą raczej Zabobrze I, Zabobrze II, Osiedle Dwudziestolecia, Osiedle Orle. Jeżeli koniecznie chcesz mieszkać w Centrum (a więc ważniejsza jest dla Ciebie lokalizacja), musisz pogodzić się z tym, że mieszkania w Centrum to większy metraż, dwa pokoje 60-70 m2, czyli 120 tyś. zł


Znając podstawowe potrzeby i priorytety - czyli ilość pokoi i lokalizację, możesz zacząć się rozglądać za ogłoszeniami lub udać się do profesjonalnego biura nieruchomości, którego doświadczeni pracownicy pomogą ci w podjęciu właściwej decyzji i bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji.

Ponadto jeśli myślisz o kupnie mieszkania to musisz mieć również na uwadze ciągle rosnące ceny.

źródło: http://mieszkania.gpv.pl/ oraz  http://www.kredytmieszkaniowy.org/  

 

 

 

 

 

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl  

 


 

Prawo użytkowania wieczystego a prawo własności

 

Na posiedzeniu 29 lipca Sejm rozpatrując poprawki Senatu wniesine do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, postanowił, że instytucja użytkowania wieczystego pozostanie w polskim systemie prawa.

Ostatecznie , po burzliwej debacie, posłowie zrezygnowali także z forsowania przepisów, na mocy których dotychczasowi użytkownicy wieczyści niemal automatycznie staliby się właścicielami.

 Takie rozwiązania przewidywała ustawa w wersji uchwalonej przeaz Sejm na początku lipca. Ostatecznie posłowie uchwalili przedmitową ustawę w krztałcie popieranym przez rząd i samorządy terytorialne. Ustawa pozwala osobom fizycznym , będącym urzytkownikami wieczystymi przed dniem jej wejścia w życie, wystapić z żądaniem przekształcenia ich prawa w prawo własności.

Wnioski w tej sprawie mozna składać do końca 2012 roku.

Przekształcenia obejmują nieruchomości zabudowane na cele mieszkalne lub zabudowane garażami, przeznaczone pod zabudowę lub nieruchomości rolne.

Z wnioskiem o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność mogą występować też, choć w ograniczonym zakresie ,osoby prawne , w tym spółdzielnie mieszkaniowe. Dotyczy to także właścicieli lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

Decyzja o przekształceniu należeć będzie do starostów , jeśli chodzi o nieruchomości skarbu państwa , bąż wójta , burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo województwa, gdy nieruchomość należy do jednostek smorządu terytorialnego. W przypadku gdy wniosek spełniać będzie kryteria przewidziane w ustawie , organom tym nie będzie przysługiwało uprawnienie do odmówienia przekształcenia.

Zasadniczo przekształcenie będzie odpłatne.

Zasady odpłatności reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Podstawę stanowi wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego ,pomniejszona o dotychczasowe opłaty za użytkowanie. W grę może wchodzić jeszcze bonifikata, której przyznanie zależy od woli włścicieli nieruchomości określonej w stosownej uchwale. Ustawa rozszerza możliwości przyznania bonifikat.

Na bezpłatne przekształcenie mogłyby liczyć tylko osoby, którym oddano nieruchomość w urzytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenia na rzecz skarbu państwa przed 5 grudnia 1990r , a także wywłaszczone na podstawie dekretu o gruntach warszawskich. Ustawa uchyla dotychczasowe regulacje dotyczace przekształceń użytkowania wieczystego we własność ;to jest ustawę z 1997 r na mocy której można się było starać o przekształcenie na zasadach odpłatności, oraz ustawe z 2001 r ,która pozwalała na bezpłatne przekształcenie określonej grupie osób.

Uchwała Rady Miejskiej Jeleniej Góry z dnia 22 lutego 2005 r ,stanowi o zasadach sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości gruntowych ,dla których prawo użytkowania wieczystego powstało przed dniem 27.05.1990 r ,stanowiących własność Miasta Jeleniej Góry, wykorzystywanych na cele mieszkaniowe i udzielania bonifikaty od ceny sprzedaży.

Bonifikata jest obwarowana następującymi warunkami: Wnioski o nabycie prawa własności nieruchomości na zasadach określonych uchwałą ,urzytkownicy wieczyści składają Prezydentowi Miasta Jeleniej Góry do dnia 30 czerwca 2006 roku.

Sprzedaż nieruchomości gruntowych na rzecz współużytkowników wieczystych, może być realizowana tylo w wypadku jednoczesnego nabycia własności przez wszystkich współużytkowników. Rada Miasta Jelenia Góra uchwliła bonifikate w wysokości 98% kwoty przypadającej do zapłaty, po uwzględnieniu wartości prawa użytkowania wieczystego.

Wartość wykupu stanowi więc 2% różnicy pomiędzy prawem własności i prawem urzytkowania wieczystego.

Cena nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę w oparciu o niniejsze zasady podlega zapłacie nie póżniej niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży.Nabywca nowego prawa ponosi również koszty notarialne i opłaty skarbowe oraz sadowe związane z przeniesieniem prawa własności.

Szczegółowe informacje w naszym biurze przy ul. Ogińskiego 4.

Z poważaniem,

Marek Stępień

Kierownik Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 12181

 Tel. +48 75 64 94 684

Tel. kom.+48 508 240 821

 

 

 

 

 

Jelenia Góra ul. Mostowa 6

 

www.stepien.org.pl

 


Nieruchomości dla cudzoziemców

 

Wobec konieczności dostosowania przepisów do prawa obowiązującego w państwach Unii Europejskiej, z dniem 24 marca br. wprowadzono ważne zmiany w ustawie z 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa przewiduje u jako zasadę obowiązek uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości.

Do tej pory obowiązek ten uregulowany był jednolicie dla wszystkich cudzoziemców, niezależnie od kraju ich pochodzenia. Obecnie, MSWiA ma obowiązek wydania zezwolenia jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki: o zezwolenie ubiega się przedsiębiorca Wspólnoty, którego przedsiębiorstwo lub oddział zostało założone na terenie Polski, zezwolenie jest konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej dla której przedsiębiorstwo to zostało założone, przedmiotem nabycia nie są zasoby naturalne, grunty rolne i leśne.

Zmodyfikowano również definicję cudzoziemca dostosowując ją do katalogu spółek handlowych, z których nie wszystkie mają osobowość prawną.

W rozumieniu ustawy, cudzoziemcem jest:

1.osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,

2.osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

3.nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt. 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4.osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium RP, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt. 1, 2, 3.

Jednocześnie wprowadzono zapis, że w przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy mają pozycję dominującą. W ustawie wprowadzono możliwość kontroli przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w okresie 10 lat od dnia wydania zezwolenia, czy nabywca nieruchomości przestrzega warunków określonych w zezwoleniu.

W przypadku stwierdzenia wykorzystania zezwolenia wbrew przepisom ustawy minister stwierdza nieważność decyzji o zezwoleniu. W dalszym ciągu utrzymane zostały przypadki, w których zezwolenie takie nie jest wymagane, m.in.: nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od dnia uzyskania karty stałego pobytu,

W obu powyższych przypadkach przepisów tych nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o pow. przekraczającej 1ha. nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków, nabycie przez osobę prawną i spółkę handlową nie posiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium RP na jej cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Rada Ministrów uwzględniając potrzebę współpracy międzynarodowej może ustalić inne przypadki, w których nie jest wymagane zezwolenie na nabycie nieruchomości o powierzchni nie przekraczającej 0,4 ha na obszarze miast i 1 ha na obszarze wsi oraz zwiększyć, nie więcej niż trzykrotnie, wielkość powierzchni nieruchomości, które cudzoziemcy mogą nabyć bez zezwolenia.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity Dz.U. z 1996 r. nr 54 poz. 245 wraz z późn. zm.). Na podstawie: Radius - Obrót i Wycena Nieruchomości, autor: Henryk Jankowski Transakcje tego typu są coraz częściej przeprowadzane na naszym lokalnym rynku nieruchomości a głównymi beneficjentami są Holendrzy i Niemcy .

Tematy związane z zakupem nieruchomości przez cudzoziemców są bardzo często skomplikowane i długoterminowe. Każda transakcja jest inna bo dotyczy różnych nieruchomości, na odrębnych warunkach.

Dlatego każdy kto jest zainteresowany przeprowadzeniem takiego przedsięwzięcia powinien skontaktować się z kompetentnym pracownikiem biura nieruchomości, który to pokieruje całą transakcją od samego początku poprzez uzyskanie wszystkich zezwoleń do końcowej umowy kupna sprzedaży.

W sprawie uzyskania dodatkowych informacji prosimy o kontakt osobisty lub telefoniczny.

Z poważaniem,

Roksanes Żukowski

Kierownik Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 7867

tel. +4875 64 94 684

tel. kom. +48508 240 831

 

 

 

 

 

Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl

 


Jak kupic nieruchomosc na rynku wtórnym

 

Czy kupujac dom, mieszkanie lub działkę budowlaną trzeba korzystac z pomocy posrednika?

Czego nalezy oczekiwac od agenta nieruchomosci?

Z jakimi formalnosciami i oplatami trzeba sie liczyc przy zawieraniu transakcji na rynku wtórnym? Oto rady dla osób, które zamierzaja kupic np. mieszkanie z drugiej reki.

Uzywane mieszkania moga byc atrakcyjne dla mlodych ludzi, którzy chca mieszkac blisko centrum miasta. Tu bowiem jest coraz mniej wolnych terenów, wiec jezeli juz buduje sie nowe lokale, to sa one bardzo drogie, w porównaniu z juz istniejacymi w podobnej lokalizacji.

Najtansze sa na ogól na rynku wtórnym kawalerki o powierzchni od 18 do 30 mkw., poniewaz takich mieszkan juz sie wlasciwie nie buduje, a wiele osób inwestujacych w pierwsze lokum stac na zaciagniecie kredytu tylko na taki metraz.

Zrób rekonesans. Decydujac sie na kupno mieszkania, domu czy działki budowlanej najlepiej udac sie do biura nieruchomości zajmującego się zawodowo posrednictwem  i zglosic chęc kupna działki, mieszkania czy domu.

Rekomenduję duze i znane agencje, poniewaz maja one zazwyczaj największy wybór ofert.

Nalezy sie równiez upewnić, czy wybrane przez nas biuro posiada  Certyfikat Zarządzania Jakością ISO 9001, który jest gwarantem bezpieczwństwa i jakości usług świadczonych w danym biurze, oraz czy biuro jest ubezpieczone od odpowiedzialnosci cywilnej (ma taki obowiazek).

Jezeli juz zdecydowalismy sie obejrzec wskazany lokal (nieruchomość), to umówmy sie na wizyte z posrednikiem. Warto wybrac sie w nowe miejsce w ciagu dnia, a nawet dojechac do niego komunikacja miejska, jesli na co dzien nie jezdzimy samochodem. Dzieki temu dowiemy sie, jak wyglada okolica oraz ile czasu zajmie nam dojechanie do pracy.

Sprawdz dokumenty W przypadku lokalu spóldzielczego sprzedajacy powinien przedstawic zaswiadczenie ze spóldzielni, ze jest ono gotowe do sprzedazy (czyli nie zadluzone, ze splaconym kredytem i biezacymi oplatami).

Mozna sie tez samemu udac do spóldzielni i dowiedziec, jakie jest wpisowe, udzial i inne oplaty zwiazane z ewentualnym przyjeciem w poczet czlonków, co jest niezbedne przy nabywaniu spóldzielczego prawa do lokalu.

Natomiast w przypadku mieszkania z ustanowionym prawem wlasnosci, wlasciciel powinien okazac aktualny wyciag z ksiag wieczystych. W nim jest napisane do kogo lokal nalezy, czy nie ma do niego roszczen i czy nie ma ustanowionej hipoteki.

Upewnijmy sie, ile osób jest zameldowanych w naszym przyszlym mieszkaniu, aby nie miec potem dodatkowych lokatorów. Zasadą jest, że w dniu transakcji (podpisywania aktu notarialnego) nie powinien byc w nim nikt zameldowany. Jezeli decydujemy sie kupic lokal, polecam podpisac umowe przedwstepna nie tylko w obecnosci posrednika, ale tez w obecnosci notariusza.

Zwyczajowo placi sie przy tej okazji sprzedajacemu 10-procentowy zadatek lub  zaliczkę. Umowa przedwstepna to umowa zobowiazujaca do zawarcia transakcji. Powinnismy w niej okreslic termin transakcji i sposób zaplaty. Sprzedający musi tez okreslic swoje prawo do lokalu - powołac sie na akt notarialny albo przydzial spóldzielczy.

Trzeba równiez wyszczególnic, co ma byc przedmiotem transakcji: np. mieszkanie z telefonem, piwnica, miejscem postojowym samochodu, a nawet wyposazeniem mieszkania (np. zostaja szafy w scianie, kuchnia gazowa itp.). Powinno tez zostac jasno okreslone, co stanie sie z zaliczka w razie odstapienia od umowy przez któras ze stron. Dokladnie nalezy takze ustalic daty rozliczen za telefon, zuzyty gaz, prad oraz wode (i spisac stan liczników).

Tranzakcja przeniesienia praw do nieruchomosci, musi byc zawarta notarialnie, poniewaz w innej formie bedzie nieważna.

Trzeba wówczas zaplacic podatek od czynnosci cywilnoprawnych, oplate notarialna i inne (szczególy w tabeli obok). Nie płac do reki. Sposób przekazania naleznosci za mieszkanie najlepiej okreslic juz w umowie przedwstepnej.

W dniu podpisywania aktu notarialnego, najlepiej rano, mozna dokonac zaplaty przelewem lub czekiem potwierdzonym. W przypadku, gdy naleznosc bedzie regulowana kredytem, trzeba okazac umowe kredytowa.

Podpisany akt notarialny przedstawic w banku, aby mógl nastapic przelew srodków z przyznanego kredytu na konto sprzedajacego. Nastepnie radze zmienic zamki, pozalatwiac formalnosci dotyczace nowych umów o dostarczanie pradu oraz gazu i jeszcze przed remontem zaprosic gosci na parapetówke. Tak bedzie najbezpieczniej.

ZAPYTAJ, ZANIM ZAPŁACISZ.

Co powinienes wiedziec o mieszkaniu, które zamierzasz kupic: Czy jest to lokal spóldzielczy, czy tzw. hipoteczny z zalozona ksiega wieczysta. W którym roku budynek powstal, jakie remonty w nim wykonywano (np. kiedy przeprowadzano w nim wymiane rur cieplej i zimnej wody, c.o. czy gazowych). Z jakich materialów postawiono budynek.

W jakim stanie sa: podloga, okna, kaloryfery, instalacje w lazience i w.c., czy nie wymagaja wymiany (warto tez przyjrzec sie instalacjom w piwnicy). Ile wynosi czynsz. Kto zarzadza budynkiem. Jak daleko jest do sklepu, szkoly, przychodni zdrowia.

Czy do budynku jest doprowadzona siec telewizji kablowej i łącze internetowe. Kiedy mieszkanie bedzie wolne. Gdzie sa najblizsze parkingi lub miejsca postojowe w garazu.

Czy do lokalu przynalezy piwnica lub inny schowek. Co powinienes wiedziec o domu i dzialce: Kupujac dzialke budowlana czy dom z dzialka powinnismy przestrzegac tych samych zasad, co przy nabywaniu mieszkania, z uwzglednieniem jednak wiekszej starannosci i ostroznosci.

Warto np. zamówic wycene wartości rynkowej nieruchomosci  w wybranym przez Ciebie biurze nieruchomości lub u rzeczoznawcy majatkowego (nawet jesli mamy juz wycene od sprzedajacego). Powinnismy tez zapoznac sie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku kupna samej dzialki - uzyskac warunki zabudowy. Przy transakcji bezwzglednie sporzadzmy umowe przedwstepna w formie aktu notarialnego.

Życzę udanych tranzakcji.

Z poważaniem,

Michał Stępień

Właściciel Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 12484

Zarządca nieruchomości

Licencja zawodowa Nr. 19623

tel. +4875 64 94 684

tel. kom. +48 508  240 820

 

 

 

 

 

 

 

 

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl 

 


Co to jest kredyt hipoteczny

 

Kredyt hipoteczny, to rodzaj kredytu, który ze względu na długi okres
kredytowania jest zabezpieczany hipoteką. Kredyt na zakup mieszkania lub
domu udzielany jest na długi okres i w związku z tym, najbardziej efektywnym
zabezpieczeniem jest właśnie hipoteka.

Kredyt hipoteczny pozwala młodym ludziom spełnić marzenia o własnym mieszkaniu ( nie z rodzicami , nie w wynajętym).

Kto może otrzymać taki kredyt? Każdy kto spełni warunki stawiane przez bank,
czyli będzie miał zdolność kredytową. Wszystko zależy od dochodów, wielkości
rodziny, żądanej kwoty kredytu oraz okresu spłaty i wbrew pozorom nie jest
taki nieosiągalny dla ludzi o niskich dochodach,

Wystarczy skorzystać z usług profesjonalnego biura nieruchomości, którego
pracownicy potrafią doradzić i dobrać odpowiednią ofertę jednego z wielu
banków z którymi współpracują.

Od pewnego czasu banki finansują nawet 100%
zakupu plus koszty. Polacy ,którzy pracuja legalnie za granicą też mogą się
ubiegać o kredyt hipoteczny .

Kredyt hipoteczny udzielany jest najczęściej na zakup mieszkania bądź domu
od osoby prywatnej lub developera albo budowę domu lub mieszkania, jednak
banki mogą go udzielić także na remont, modernizację, rozbudowę lub
przebudowę domu jednorodzinnego czy mieszkania.

Decydując się na zakup domu lub mieszkania na kredyt powinniśmy wiedzieć, że
nie będzie on przeszkodą gdybyśmy nagle musieli zmienić miejsce zamieszkania
lub chcieli zamienić mieszkanie na większe czy kupić dom.

Sprzedajemy wtedy mieszkanie spłacamy kredyt i kupujemy następne.

Przy tego typu transakcjach nieodzowna jest pomoc doświadczonego pośrednika – pracownika biura nieruchomości, który przeprowadzi bezpiecznie przez całą transakcję zarówno sprzedającego jak i kupującego.


Hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności, która polega na
ustanowieniu rzeczowego prawa na nieruchomości.

Takie zabezpieczenie gwarantuje kredytodawcy zaspokojenie roszczeń, czyli spłatę długu przez kredytobiorcę. Banki wymagają zabezpieczenia w formie hipoteki, co w praktyce realizowane jest to w formie wpisu do księgi wieczystej.


Hipoteka jest najczęściej stosowaną formą zabezpieczenia kredytu na zakup
mieszkania, domu lub działki. Hipoteka jest wyrażona określoną sumą
pieniężną i istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność

Jeżeli zdecydujecie się Państwo na zakup mieszkania, domu lub działki na kredyt zapraszamy do biura nieruchomości, a nasi pracownicy udzielą Wam wszystkich niezbędnych informacji dotyczących kredytu, jak tez doradzą który bank wybrać aby spełnił Państwa oczekiwania.

Pozdrawiam,

Dominika Stępień-Cichońska

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościamii

Licencja zawodowa Nr. 5627

Tel. +48 75 6494 684

Tel. kom. +48 508 240 821

 

 


 

 

 

 

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6

www.stepien.org.pl           

                        


 

Przekształcenie lokatorskiego prawa spółdzielczego we własnościowo spółdzielcze lub odrębną własność.

 

Zanim zajmiemy się omówieniem kosztów związanych z przekształceniem lokatorskiego prawa spółdzielczego we własnościowo spółdzielcze, porównajmy sobie w skrócie, jakie są podobieństwa i różnice pomiędzy tymi prawami.

Na czym polega spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

- spółdzielcze lokatorskie prawo obejmuje budynki będące własnością lub współwłasnością spółdzielni,

- spółdzielnia oddaje członkowi spółdzielni do używania lokal, a przyjmujący do używania wnosi wkład mieszkaniowy oraz zobowiązuje się do uiszczania opłat związanych z użytkowaniem lokalu,

- prawo do spółdzielczego lokatorskiego prawa jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców,

- prawo powstaje z chwilą zawarcia umowy w formie pisemnej,

- wynajmowanie lokalu przez członka spółdzielni posiadającego lokatorskie prawo do lokalu nie wymaga zgody spółdzielni (chyba, że zmienia się przeznaczenie lokalu),

- lokatorskie prawo spółdzielcze nie podlega egzekucji,

- po rozwodzie małżonkowie powinni powiadomić spółdzielnię, któremu z nich przysługuje lokatorskie prawo do lokalu,

- lokatorskie prawo wygasa z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni.


Na czym polega własnościowo spółdzielcze prawo do lokalu?

- własnościowo spółdzielcze prawo obejmuje budynki będące własnością lub współwłasnością spółdzielni,

- spółdzielnia zobowiązuje się oddać do używania lokal, po wniesieniu wkładu i sporządzeniu umowy w formie pisemnej,

- osoba posiadająca własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu zobowiązuje się do uiszczania opłat związanych z eksploatacją lokalu,

- własnościowo spółdzielcze prawo do lokalu jest zbywalne, przechodzi na spadkobiercę i podlega egzekucji (jest to ograniczone prawo rzeczowe),

- spółdzielnia musi przyjąć w poczet członków spadkobiercę, zapisobiorcę lub licytanta,

- zbycie własnościowego prawa spółdzielczego następuje w formie aktu notarialnego.


Przekształcenie lokatorskiego prawa spółdzielczego we własnościowo spółdzielcze następuje na pisemny wniosek członka spółdzielni. Umowa o przekształceniu jest zawierana pomiędzy członkiem spółdzielni i spółdzielnią, również w formie pisemnej. Statut spółdzielni może ograniczać możliwość przekształcania lokali w domach dla inwalidów, osób samotnych lub innych domach o specjalnym przeznaczeniu. Przekształceniu nie podlega również budynek wybudowany z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Po przekształceniu praw do lokali zarząd spółdzielni będzie prowadzić ewidencję wydatków i kosztów spółdzielni, osobno dla każdego budynku. Każdy członek spółdzielni będzie wiedział, na jaki cel zostanie przeznaczony fundusz remontowy. Spółdzielcy będą mieli nie tylko prawo wglądu w dokumentację, ale także prawo do otrzymania jej kopii.
Jakie poniesiemy koszty przekształcając lokatorskie prawo spółdzielcze we własnościowe?

Władze spółdzielni często nadmiernie wyolbrzymiają koszty przekształcania mieszkań, chcąc w ten sposób zniechęcić lokatorów do wykupu mieszkań. Z wielu stron docierają do nas informacje, że bardzo często spółdzielnie usiłują zablokować wykup, zwłaszcza byłych mieszkań zakładowych.

Najczęściej członkowie spółdzielni chcą przekształcać mieszkania lokatorskie w odrębną własność.

Zasady takiego przekształcania określa art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007r. Zgodnie z nim, możliwy jest tani wykup mieszkań (dotyczy to kilkuset tysięcy mieszkań). Artykuł mówi o tym, że lokator spłaca jedynie przypadającą na jego lokal część kosztów budowy, oraz nominalną kwotę umorzenia kredytu, który spółdzielnia zaciągnęła na budowę. Są to dużo korzystniejsze warunki, niż te, które obowiązywały wcześniej (lokator musiał dopłacać do wartości rynkowej mieszkania). Nowe przepisy przewidują też niższe koszty podpisania aktu notarialnego.

Przekształcanie takie nie jest też objęte podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W interpretacji jednej z Izb Skarbowych czytamy „ Nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu z tytułu realizacji przedmiotowej umowy. Nie ma, bowiem miejsca przysporzenie majątkowe po stronie członka spółdzielni.”

Osoby, które zajmują mieszkania zakładowe, a ich zakład upadł, został sprzedany, albo skomercjalizowany, też mają możliwość uzyskania lokalu na własność. Jeśli ich mieszkania przejęła spółdzielnia, a oni są nadal ich najemcami, mogą je również wykupić (art. 48 ustawy). Wysokość kwoty wykupu od spółdzielni zależy od tego, czy spółdzielnia przejęła te mieszkania nieodpłatnie, czy też musiała płacić za nie przy przejęciu. Jeśli spółdzielnia przejęła mieszkania nieodpłatne, to lokator przy wykupie będzie musiał pokryć tylko koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów na utrzymanie domu, w którym jest mieszkanie. W drugim przypadku najemca może wykupić lokal, gdy wpłaci wkład budowlany.

Przekształcanie mieszkań zakładowych jest niestety objęte podatkiem dochodowym (lokatorzy otrzymają ze spółdzielni druk PIT 8 C, na podstawie, którego muszą rozliczyć się w Urzędzie Skarbowym).


Od 2008r osoby przekształcające prawo do lokalu, co do zasady muszą płacić VAT.
Dotyczy to przekształceń prawa lokatorskiego we własnościowe lub w odrębną własność albo własnościowego w odrębną własność. Jednakże mieszkanie używane przez podatnika, który nie odliczył VAT podczas jego nabycia, będzie wolne od podatku VAT, jako towar używany.

- przy przekształcaniu prawa lokatorskiego we własnościowe, podstawą obliczenia podatku jest różnica pomiędzy wartością rynkową mieszkania a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego pomniejszoną o VAT,

- w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, podstawą obliczenia podatku jest wartość wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę należnego VAT (jeżeli część wkładu została sfinansowana przez kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię, to podstawę opodatkowania należy powiększyć o część przypadającą na dany lokal).

Jeśli wkłady mieszkaniowe zostały wniesione przed 1 maja 2004r, nie są wliczane do podstawy opodatkowania i nie ma należnego VAT (wkłady częściowo wniesione przed tą datą, są w danej części również zwolnione od wliczania do podstawy opodatkowania –podatek płaci się od części wniesionej po 1 maja).
W przypadku mieszkań lokatorskich, warunkiem zwolnienia z takiego opodatkowania jest to, aby przed 1 maja 2004r lokal był zasiedlony.
Podatku VAT nie zapłacimy również, gdy mieszkanie zostanie uznane za towar używany (mieszkania kupowane na wolnym rynku). Długość używania lokalu nie jest ważna, warunkiem jednak jest to, aby lokal był zasiedlony.

Osoby, które nabyły prawo lokatorskie po 1 maja 2004r, dopiero po 5 latach nabywają prawo do uznania lokalu za towar używany i do zwolnienia z podatku.
Jeżeli władze spółdzielni będą robiły trudności przy zmianie statusu lokalu na odrębną własność, lokator ma prawo wystąpić na drogę sądową. Wyrok sądowy zastępuje oświadczenie woli zarządu spółdzielni.

 

Źródło: http://www.dominformator.pl/baza.php?mod=articles&op=pokaz&id=8

Pozdrawiam,

Marek  Stępień

Kierownik Biura

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Licencja zawodowa Nr. 12181

Tel. +48 75 64 94 684

Tel. kom. +48 508 240 821

www.stepien.org.pl  

                                 


Użytkowanie wieczyste prawie jak prawo własności

Użytkowanie wieczyste to umowa cywilno prawna zawarta pomiędzy osobą fizyczną bądź prawną a gminą, powiatem (w tym ich związkiem), województwem lub Skarbem Państwa (zwane dalej łącznie podmiotami publicznymi), przedmiotem której jest grunt stanowiący własność jednego z wyżej wymienionych podmiotów publicznych a położony w granicach administracyjnych miast oraz grunt Skarbu Państwa położony poza tymi granicami, lecz włączony do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazany do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunt stanowiący własność jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków. Umowa użytkowania wieczystego musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, z kolei fakt jej zawarcia oraz jej postanowienia podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

 

Podmiot publiczny nie traci własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, natomiast użytkownik wieczysty uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości, które jest prawem zbywalnym i dziedzicznym. Prawa użytkownika wieczystego są zbliżone do praw właściciela, albowiem może on swoim prawem swobodnie dysponować np. sprzedać, obciążać, darować lub zapisać w testamencie, podlega ono również egzekucji.

 

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Obie wymienione opłaty ustalane są proporcjonalnie do wartości nieruchomości - art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza opłata wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości, z kolei opłata roczna jest uzależniona od określonego w umowie celu i wynosi od 0,3% do 3% - art. 72 powołanej ustawy. Druga z wymienionych opłat podlega aktualizacji, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. w przypadku powstania sporu co do wysokości opłaty rocznej użytkownik wieczysty może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, z kolei od orzeczenia wymienionego organu stronom przysługuje prawo do wniesienia sprzeciwu do Sądu, który jest uprawniony do samodzielnego ustalenia wysokości opłaty rocznej. Należy zauważyć, iż za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową pobiera się opłatę roczną w wysokości 1% ceny.

 

Omawianą umowę zawiera się na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. w wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Jednocześnie w okresie ostatnich pięciu lat obowiązywania umowy, użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Należy zwrócić uwagę, że jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem. Podkreślenia wymaga, że odmowa przedłużenia omawianej umowy jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Przykładowo można wskazać na zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia gruntu, z uwagi na ważny interes społeczny, którego nie da się zrealizować w wypadku przedłużenia użytkowania wieczystego.

 

Umowa o użytkowanie wieczyste gruntu może zostać rozwiązana tylko z przyczyn wymienionych w ustawie. Zgodnie z treścią art. 240 kodeksu cywilnego umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Podobne brzmienie ma art. 33 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie którego właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. Przepisy nie przewidują innych podstaw do rozwiązania użytkowania wieczystego, w szczególności zalegania z opłatami rocznymi.

 

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść art. 239 kodeksu cywilnego, zgodnie z § 2 powołanego przepisu Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za rozpoczęcie robót uważa się wybudowanie fundamentów, zaś ich zakończenie ma miejsce z chwilą wybudowania budynku w stanie surowym - art. 62 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie podmiotu publicznego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie własność, o której mowa w zdaniach poprzednich jest związana z prawem użytkowania wieczystego, co oznacza, że w przypadku zbycia omawianego prawa, własność budynków i innych urządzeń przechodzi na nabywcę. Podkreślić należy, iż za nieważną należy uznać umowę o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, w której strony zawarłyby postanowienie, że właścicielem znajdującego się na gruncie budynku miałby nadal pozostać zbywca, jeśli z okoliczności wynika, że bez tej nieważnej części czynność ta nie zostałaby dokonana. Jest więc niezbędne, by przy zawieraniu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, dokonać równoczesnej sprzedaży budynków lub innych urządzeń na nim posadowionych. w przeciwnym razie taka umowa byłaby nieważna z uwagi na niezgodność z obowiązującymi przepisami.

 

Szczególna sytuacja ma miejsce, w przypadku wyodrębnienia w budynku posadowionym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym lokali o odrębnej własności, albowiem powstają trzy powiązane ze sobą prawa - prawo własności lokalu, prawo współwłasności części budynku które nie służą wyłącznie do użytku właściciel poszczególnych lokali oraz prawo współużytkowania wieczystego. w opisanym przypadku dochodzi do kolizji dwóch przepisów. Zgodnie z treścią art. 235 § 2 kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, z kolei art. 3 ust 1 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Pierwszeństwo przysługuje art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego - gaśnie odrębna własność lokali w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu. Podsumowując, należy zauważyć, iż pomimo opłat związanych z uzyskaniem użytkowania wieczystego gruntu oraz ewentualnego obowiązku określonego korzystania z niego, użytkowanie wieczyste nie różni się znacznie od prawa własności. Podlega ono ochronie takiej jak prawo własności, jest zbywalne - można nim dysponować w niemal identyczny sposób oraz możliwe jest prowadzenie z niego egzekucji. Podkreślenia wymaga, iż prawidłowe wykonywanie prawa użytkowania wieczystego nie pozwala na jego rozwiązanie przez podmiot publiczny, z kolei pomimo zawarcia umowy na czas określony jej nie przedłużenie może być podyktowane jedynie w oparciu o ważny interes społeczny.

                                                                                                        Źródło:Konrad Olczak specjalista ds. nieruchomości - prawnik

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

 

Jelenia Góra ul. Mostowa 6 - siedziba biura

58-500 Jelenia Góra ul. Mostowa 6,   

tel. +48 75 64 946 84

www.stepien.org.pl 

 

 

 


N A S I     P A R T N E R Z Y


   

 

 

Kalkulator kosztów


Wybierz opcję:
%

Kalkulator kredytowy


PLN
PLN
lat
%
PLN


przelicz

Wpisz numer telefonu,
oddzwonimy do Ciebie


wyślij
Biura nieruchomości, domy, mieszkania Jelenia Góra Nieruchomości Karpacz, nieruchomości Karkonosze - domy, mieszkania, działki, grunty, lokale użytkowe, nieruchomości Szklarska Poręba. Serdecznie zapraszamy - nieruchomości Jeleniogórskie i nieruchomości Karkonoskie.
powrót do góry strony Twoja sugestia

Masz jakieś sugestie dotyczące naszej strony? Podziel się z nami!


Prosimy serdecznie o wypełnienie niniejszej ankiety, zaznaczając właściwą odpowiedź krzyżykiem w odpowiedniej kratce. Państwa ocena i uwagi pomogą nam w doskonaleniu naszych usług. Ankieta jest anonimowa.

Część I. Badanie zadowolenia klienta
Dziękujemy za wypełnienie ankiety !



Wyślij